マイホーム予算、計画からどれだけズレる？年収600万円の予算計画【マイホーム購入レポ】

年収600万円と少しで3,000万円のマイホームを購入しました。

自分が購入を検討していく過程でわからなかったことを体験談としてレポしています。

 

今回は「マイホーム予算をどうしたか？」というお話です。

 

初体験の数千万円の買い物で予算をどう組んだらわからないですよね……。

 

ネットの話や不動産屋の話も何が正しくて何が間違っているのかわからなくなって「こいつ俺を騙そうとしているのか？」とメンタルがライアーゲーム状態でした。

 

今の収支

現状の収支はこんな感じです。

これに衣料品、教育関連の追加費用、医療費、お出かけ、お祝い、その他必要な出費が加わります。

 

赤字になる月もあるので、半年ごとの賞与から月3万円×6ヶ月分で18万円程度の予備費を置いておいて帳尻が合うくらいです。

 

 

あとは奨学金残高:70万円もあります。

奨学金はボーナスでまとめて年25万円程度返済口座に入れています。

 

3.5万円×12ヶ月＝42万円
賞与(年):15万円
子供手当(年):30万円

くらいのペースで資産形成は進めています。

 

こうやってみるともう少し削らないとなぁ……。

マイホーム購入の予算

で、現状の支出・資産をもとにして作った当初のマイホーム購入予算と実際の借入がこんな感じです。

「予算検討は何だったんだ」と、いうくらい悪い方向にブレています。

 

今さら、この記事を書きながら先々が不安になってきましたよ……。

理想の予算計画

とりあえず、理想の予算計画の中身について説明します。
こちらはそこそこ堅い予算だと思います。

固定金利で借入

住宅ローンの金利には固定金利と変動金利があります。

 

詳しくはWEBで調べてみてね。

とりあえずSUUMOのリンクを貼っておきます。

 

で、固定金利で借入しておくとその後もずっと金利が固定になるので、月々の返済額が利率の変動の影響を受けずに一定にすることができます。

 

反対に変動金利は金利の上がり下がりによって月々の返済額や返済総額自体が上下する可能性もあります。

 

 

なので、借入時に返済期間全体を見通して安定的に返せるのは固定金利だと言えます。

 

一般的には「長期で高額を借り入れるような安全を見たいとき」は固定金利を選ぶべきだと言われます。

 

ウチも最初は先々の見通しが立てやすい固定金利で借りる予定ではありました。

月の返済6.9万円以下

出来れば頭金を多少入れても月の返済は6万円台中盤くらいにはしたかったのが本音です。

 

理由はもしもがあっても何とかなるから。
返済額は年収を下げる形で転職せざるを得なくなってもどうにかなる水準にしておきたかったのが、本当のところです。

 

自分の市場価値から考えて、仮に何かの事情で今の仕事を辞めても問題なく払えるラインが家賃7万円だと思っています。

32歳までに年収水準の低いところも含めて2回転職をしていますが、業界ないで自分の市場価値から言えば年収450万円は確保出来るとは思います。

 

で、その水準で最悪妻のパートと合わせてどうにかなるのが月7万円のラインです。

 

実際は補修の積立や税金関連もあるの住宅ローンの返済は月6万円台に収まるようにしようとしていました。

返済比率20%未満

これはひとつの目安です。

一般的に手取り年収における住宅ローンの返済比率が20%未満なら、それなりに堅実と言われるそうです。

 

25%で少し頑張る。
30%で結構頑張る。

くらいのイメージですね。

 

例えば手取り年収400万円のご家庭ならば

くらいのイメージです。

 

実際は比率というよりも実際の家計で具体的な金額で考えた方が精度は良いと思いますが、目安としては返済比率は20%には収めたいところです。

 

実際の借入での算段

で、ここからは実際のお話です。

先程説明した通り、割ときっちり予算を立てた割に全く予算通りに進められていません。

 

住宅購入怖いなぁ……。
自分の話なんですけどね。

 

ということで、予定よりもかなり悪い方向で借入になりましたが、どういう算段で決めていったか説明していきます。

変動金利で借入

固定金利で借りようとしていたところ変動金利で借りた理由は次の3つです。

検討が中古戸建から新築戸建になった

別の記事でまとめますが、最初は中古住宅限定で探していました。

 

ただ、検討を進める中で妻の要望がかなり強かったこともあり結局新築で探すこととなり住宅費用が大きく上がりました。

 

固定金利が上がった後のタイミングだった

住宅購入が2023年の4月契約ですが、固定金利は2022年に大きく上がった直後のタイミングです。

 

とりあえずフラット35のリンクでも貼っておきます。

固定金利は新発10年物国債利回りに連動して上下します。

景気が上向いたわけではないのですが、2022年は円安が進みすぎた対応をした影響を受けてしまい固定金利の金利も上がってしまいました。

 

2023年4月段階だと1.5〜2.0％くらいの金利になりそうだったので目先の返済では予算オーバーになる金額となりました。

 

変動金利はしばらく上がらないと予測

変動金利は短期プライムレートによって上下します。

 

詳しい話はWEBで専門の人の書いた記事を見て欲しいのですが、大雑把に言えば景気に連動します。

実際は不景気下でも上がることもありますが、そのへんの話は専門家に任せます。

とりあえずリクルート運営のページをリンクで貼っておきます。

変動金利は過去10年間低水準からは動いていなかったりします。

 

固定金利は2022年から上がりましたがあくまでも円安対策の影響で景気が上向いたことによるものではありません。

 

最近、賃上げも始まりましたが、規制緩和の方針が変わって金利が上がっていくほど経済は上向かないものとして変動金利にしました。

 

我が家の場合は向こう3年が何とかなれば、奨学金返済も終わって妻のパートも始まる予定なので、そこはケア出来ているから何とかなると思ってます。

 

■出来れば変動金利にしたくなかった理由

当初の予算計画は固定金利で作っていましたが、本当は変動金利にしたくなかった理由があります。

 

それは「今後、ほぼ確実に利息が上がる方向だから」です。

というか今が底だというレベルで安いので、向こう35年も見ていれば確実に上がると見ています。

 

上がらなければ、それはそれで日本がヤバいよね。

 

ただ、金利が上がってくると今の試算よりも支払い総額が増えたり、月の返済額が見直されるタイミングで返済額が増えたりと結構リスキーです。

 

セオリーで言えば「長期返済・借入額大なら固定金利」「短期返済・借入額小なら変動金利」なので、リスクの大きい選択をしたくなかったのは本音です。

月の返済約8万円

実際は8万円よりも少し低いので今の家賃から見れば4千円程度安くなります。

 

ただ、固定資産税やら補修の積立、戸建てに引っ越すことにより上昇する固定費を考えるとやや高めです。

 

ここは今なら住宅ローン控除の適用と固定資産税の1/2減税が3年間受けられる、というところも考慮して8万円程度ならいけると判断しました。

ライフプランでの支出の増減タイミングとも合わせて検討もした結果です。

 

■出来れば月の返済を引き下げたかった理由

変動金利での借り入れなど　リスキーな要因もあります。

月8万円は正直なところ、リスクのある返済額だと思っています。

 

だから、今は不確定な「今後の収入のノビ」をあてにして返済の検討をしたくなかった、というのはかなりあります。

 

一応、今回の8万円返済の想定としては

• 2024年:昇級&昇給(ほぼ確定)
• 2026年:奨学金完済
• 2026年:妻パート開始
• 2029年:妻の年金保険受給スタート

という収入増&支出減も考慮して決めました。

 

一方で

• 2026年:期限付きの手当終了
• 2026年:固定資産税の減税終了
• 2036年:住宅ローン控除終了

という収入減&支出増も見えています。

 

子供の教育費や家の修繕タイミング、両実家のもしも、まで考えるとできるだけ不確定なものには頼らずに堅いものだけに基づいて計画したかったのが本音です。

 

125%ルールと5年ルールがあるもので破綻はしないでしょうけれど、厳しくなる可能性はあると思っています。

詳しくはイー・ローンのリンクを貼っておきます。

 

返済比率約24%

結果としてなので、一応目安という感じです。

 

ここまで書いてきた通り、リスキーになる方向に借入をしています。

返済比率約24%(交通費支給分は除外済)というのは、無茶ではないけどラクでもない、というラインです。

 

今後の金利変動や収支の増減で、状況が変わる可能性も十分にあります。

 

無理してでも買いにいった理由

というわけでトータルで言えば「無理をしたかなぁ」というのが正直なところです。

 

では、何で無理をしてでも買いにいったんでしょうかね？

 

やっぱり感情の面は大きったと思います。

 

とりあえず無理をしてでも買いにいった理由を並べてみます。

 

やっぱり家は欲しかった

なんだかんだで「やっぱり家が欲しかった」というのは大きな理由のひとつだと思います。

 

一応は賃貸派なんですけどね。

マイホーム検討を始めた理由はこちらでまとめています。

 

我が家の場合は、2歳の息子の足音に結構なクレームを入れられていることと、引越しで子供を転校させずに済むようにしたかったことが大きな理由です。

 

住宅ローン控除の最終年

実は2024年からは住宅ローン控除を受けるためのハードルが上がります。

 

2023年までは省エネ基準適合住宅でなくても13年間は0.7%の控除が受けられます。

ですが2024年からは省エネ基準適合住宅でなければ、2023年の省エネ基準適合外の住宅と同じだけの控除が受けられなくなります。

 

というわけで2023年のうちに住宅取得に踏み切りました。

りそな銀行のリンクを貼っておきますね。

 

次年度以降の基準で家が買えるか怪しい

で、住宅ローン控除関連で、住宅購入に踏み切ったもうひとつの理由が「今後の住宅基準だと家を買えるか怪しくなってくるから」というものです。

 

先程言いましたが、住宅ローン控除の基準は2024年から厳しくなります。

更にまだ詳細は不明ですが、2025年には建築基準法の改正があるとされています。

 

一応、建物の安心安全に働く方向の改正ですが、こちらも住宅仕様と価格が増加側に働きそうな内容です。

 

市場にある不動産が各性能が担保されている家になることはすごく良いことなのですが、環境性能も耐震性能もどんどん最低限のハードルが上がっていく中で、次年度以降は住宅購入自体が難しくなりそうだと感じたので、今年のうちに買いました。

 

実際に来年度以降も問題ない仕様の住宅を見せてもらったり、金額も出してもらいましたがプランの都合もあって予算オーバーでした。

 

これ以上下げると満足度ではマイナスになる

最後が今の金額よりも下げると住宅の内容から満足度ではマイナスになる、という話です。

 

マネーリテラシー的にはもっと予算を下げて、何とか取得できる中古物件にする、というのが自分の住むエリアで戸建を買う目一杯の許容ラインだったと思います。

 

ただ、今回購入した住宅よりも予算を下げるとそこから先は「数千万円払ったのにこの家が」とかなり不満の残る状況になりそうでした。

 

特に妻。

私は単身赴任前提なので、妻と子供が住みやすいようにしたかった、という気持ちが大きかったので、何とかなりそうな範囲でそのあたりには配慮しました。

 

もうこれは贅沢費です。

正しい判断だったか怪しい。

というわけで、元々の予算は現実を見て立てたつもりですが、実際の検討でかなり感情に流される形になりました。

 

「足るを知る」ということで、許容ラインを超えたら全て検討外、と割り切れる人でないとずるずると予算を引き上げてリスキーな方向にいってしまうかもしれません。

 

私が思いっきりそのパターンです。

 

我が家も今後の年収アップ見込みや、妻のパートなど、ある程度の確度はあるが不確定な内容を組み込んでしまいました。

 

一応、余力はあると見ていますがリスクのある変動金利での借入です。

 

破綻するまではいかないと見込んでいますが、もう少しリスクは落としたかったです。

 

あとは今更ですが、もっとトータルで見れていたら省エネ性能の高い家もアリだったかもしれません。

例えばZEH住宅で住宅ローン控除の期間を伸ばしながら、フラット35Sや使える補助金を使い倒して建てたら、補助金＋省エネ性能による月々の光熱費でもっとコスパの良い選択肢もあったかもしれません。

 

要求される住宅性能の最低ラインが上がる前に買う、というのも将来資産価値が落ちやすい住宅を買ったと捉えることも出来ます。

見聞きした限りは十分に住める家でも今後の住宅の最低ラインに達していなければ、売却時に評価がマイナスになることもあるでしょう。

 

 

今回の家選びは「最高ではないが、まぁOKの範囲かな？」くらいの感覚です。

正直に言えば、もっといいやり方はあった気はします。

 

 

私はもう住宅購入をした後ではあるのですが、今後マイホームを買う人は買うかどうは別として見にいった物件を本気で買うつもりで検討してみることをオススメします。

 

どの補助金や税制優遇が使えて、住宅の構造がどうで、返済の余裕度がどれくらいあって、とか。

今回、すごく勉強になりましたが後から振り返ってみて「こういうふうにも出来た」「ああいうふうにも出来た」ということが次々に出てきます。

 

検討中はしっかりと調べまたつもりが漏れだらけでした。

出来れば住宅購入前に一度、本気で買うつもりで具体的な物件で検討事項を詰めてみた方が良いと思います。

 

準備万端で備えるにも毎年、制度も相場観も変わるのでタイミングを読むのってめちゃくちゃ難しいと思います。

その人のライフステージとの兼ね合いもありますし。

 

 

とりあえず今回の選択が成功だったか、失敗だったかは今後のブログで成り行きを報告していきます。

後から気になったこと、気にならなかったことも書けたらとは思うので、マイホーム検討の参考になれば嬉しいです。

ではー。