新築？中古?戸建て？マンション？マイホーム購入までに検討した物件まとめ

 

約3,000万円の新築建売マイホームを購入しました！

 

マイホーム検討って難しいですよね。
新築買えば良いのか、建売を買えば良いのか、すごく悩みます。

 

私なんて1年以上も悩みました。
というわけで、今回は紆余曲折悩んだマイホーム検討の中身をまとめてお話しします。

 

新築なのか、中古なのか、迷っている人の参考になれば嬉しいです！

結論:資産形成と住環境のバランスで決める。

マイホームにも色々ありますよね。

まず、建売かマンションか。

次に新築買えば中古か。
建売の新築ならば注文か、建売か、フリープランか。

 

選択肢が多い割に判断をミスした時のリスクがシャレにならないのです、すごく迷いますよね。

 

「素人が後戻り出来ない選択をする」という局面なので、メンタル豆腐な私はずっとテンパっていました。

 

ただ、家を買ってみての結論から言えば「マイホーム選びは資産形成と住環境のバランスで考える」という考え方になるのかな、と思います。

 

どこかのタイミングでマイホームを手離す前提の人は資産性重視で考えたら良いと思います。

反対に基本的には、同じ土地に一生住み続けるつもりならば住環境重視で考えたら良いと思います。

 

検討した順番

で、実際に検討したのが次の選択肢です。

なお、基本的には土地と建物を両方買う計画でした。

新築マンションは地方在住で検討出来るようなマンション自体がなかったので、検討していません。

 

検討の結果、実際に購入したのは新築戸建の建売です。

 

新築注文住宅

完全に予算オーバーなので、深入りはしていません。

 

知り合いに聞いてみても新築で注文住宅を建てているのはほとんどがこんな人でした。

実家の力か、金持ちか、めちゃくちゃ地方で建てるかのどれかでした。

 

ウチは地方都市の近くなので、土地が激安というわけでもなければ金持ちでもなく、実家の支援もないので早々に新築注文は検討から外しました。

 

 

一応検討してみた範囲での新築注文住宅の良さ

注文住宅の良さは間取りや設計の自由度と言われます。

 

ただ、実際にマイホーム検討をしてみると「しっかりと建ててもらえている安心感」というのも大きなメリットだと感じるようになりました。

 

 

自分で打ち合わせして建てる家なので

• 住宅性能をどれくらいにするか？
• 建築途中にきちんと施工されているか？
• どんな資材で建築するか？

という点が確認出来ることはかなりの安心材料だと思います。

 

建売、中古は既に出来上がっている物件なので、あるものから選ばないといけません。

建築途中でないと確認が難しい箇所もあります。

 

 

信頼出来るハウスメーカーが見つけられていることが前提ですが、入居期間中に問題が起こらないように確認&打ち合わせが出来ることは大きなメリットだと思います。

 

最近はローコストのハウスメーカーも増えましたが、個人的には怖さが強かったので検討は進めませんでした。

 

調べてみると「ローコスト＝粗悪」というわけではなく、企画や設計面で低価格化させているハウスメーカーも多いので良さそうなハウスメーカーが見つかった人はローコスト注文住宅でも良いのかもしれません。

新築フリープラン(分譲)

こちらも最終的には予算オーバーでした。
新築フリープランはハウスメーカーの仕様の範囲で設備や間取りを選んで建てる住宅です。

 

選択肢が限られる分、注文住宅よりは金額が下がる傾向にあります。

一方で仕様の範囲内とは言え、建売よりは自分で選択出来る範囲が広がります。

ちょうど注文と建売の間のようなイメージではないでしょうか。

 

私が見てまわった感想としては建売よりはやや金額が高めでした。

 

ただ、住宅性能に関わる家の作りには何段階かのプランが設定されていることは多かったです。

 

土地選びをきちんとして使える補助金と優遇を使い倒せばコスパ良く建てられたようにも思います。

 

特に省エネ性能と耐震性を上げた住宅は優遇が受けやすいです。

うまく活用できると住宅性能を上げた分の購入費用は補助金と優遇で補うことが出来るので、割安で性能の高い家が建てられます。

 

そのような住宅だと、住宅ローン控除や減税のように一定期間受けられる優遇も期間が伸びたり、税率が下がったり、借入利息が下がったりもします。

 

住宅性能を高めた分、光熱費などのランニングコストにも聞いてくるのでトータルで考えたら住宅性能高めの家を補助金&優遇を駆使してコスパ良く建てるのは割とアリだと思います。

 

毎年、制度が変わるので検討は大変なんですけどね。

 

私は今回のマイホームレポの記事をまとめ始めて、今更そんなことを感じるようになりました。

 

フリープランの内容はハウスメーカーによって大きく異なるので、何社かまわって話を聞いた方が検討の確度は上がると思います。

勉強になったこと

新築分譲の話が半分ですが分譲の新築フリープラン住宅を検討している間に勉強になったことを紹介しておきます。

 

当然、不動産屋ごとに考えは違います。
ただ、こういう考え方のところもあるので、見つけたら話を聞いてみても良いと思います。

開発した土地は自社で回す前提の不動産もいる。

ハウスメーカー兼不動産屋みたいなところで、住宅地の開発から販売まで全て自社グループでやるようなところもあります。

 

そういう不動産屋の中には自社で開発した分譲地は「所有者が離れる時も自社で取得するようにする」というところもありました。

土地の開発から住宅の建築、その分譲地に入る人の属性までコントロールすることで「価値の残る資産性の高い分譲地を作る」という考え方です。

 

せっかく高価格になるように開発した分譲地でもこんなことがあれば資産価値が下落します。

「所有者が離れる時も自社で取得するようにする」という不動産屋は、開発には金を掛ける分、繰り返し自分のところで買い上げて販売することで利益を上げ続けるというやり方をしています。

 

不動産の資産価値の目減りが住宅購入者だけではなく、不動産屋側のデメリットにもなるのでアフターフォローがかなり手厚かったです。

 

実際に過去開発した分譲地も見せてもらいましたが、きちんと管理されている印象はありました。

 

相手の営業トークを鵜呑みにしてはいけないのですが「そういう考え方のハウスメーカーで補助金と優遇を使って高機能な家を建てるのはアリだったかなぁ」と後になって思ってます。

 

購入検討者の所得やステータスによって紹介する分譲地を分けることで、分譲地の価値の下落を防ごうとする不動産屋もそれなりにいるみたいなので、ご近所さんが気になる人は聞いてみても良いかもしれません。

 

中古マンション

中古マンションを検討した時の理由はこの2つです。

私の予算感で戸建を検討すると、木造になってしまいます。

マンションだと中古でも構造がかなり頑丈になり、修繕・管理も自分だけでやるわけではないので安心感がありました。

 

そして、建物の耐久性が高く、維持・管理もされているので比較的資産の価値が残りやすい不動産だと思います。

 

あとは郊外でも駅近とか、それなりに立地の良いところに建っていたりもします。

 

ただ、私がマイホーム購入を検討していたら2022年〜2023年は基本的には価格が上がっていっている相場感でした。

 

価格の割に狭く、間取りもイマイチ。
そしていざ、手離すであろう20年後くらい先を見ると金額も落ちているだろうという予想で検討からは外しました。

 

購入金額と売却時の価格の差から考えたらアリだったのかもしれません。

 

 

郊外なので、そもそもの物件数も少なかったです。

中古戸建

1番本気で考えた選択肢です。
不動産仲介と工務店に同行してもらい検討しました。

 

割と手広く内覧もしました。

事故物件と任意売却の物件は、かなり安価に出てました。

見てきた物件だと事故物件で相場より700万円安。任意売却物件で相場より200万円安くらい？

 

中古戸建を検討した理由

戸建ての中では比較的価値が下落するリスクが低いと見たからです。

 

築25年を超えると、建物付きでもほとんど土地の値段になってきます。

購入してから価値が落ち続ける建物の価格が落ち切っているので、購入時の金額と手離す時の金額の差額が小さくなりやすいところが中古住宅のメリットではないでしょうか。

 

売主が個人の中古住宅だと消費税もかかりませんし、新築プレミアムというような割高価格でもありません。

 

土地の価値に建物がおまけで付いてくるようなイメージになるので、最初は中古戸建狙いで探していました。

 

 

実際に見てまわってみての感想ですが築20〜25年くらいの物件でも、それなりに気合を入れて作ったであろう家も割とあります。

 

そのまま住めそうな家もあれば、少し手直しすれば良い家もあります。

 

工務店同行でいくつか参考見積もしてもらいましたが次のようなフルリフォームをしても700〜900万円くらいには収まりそうでした。

20年、25年ときちんと耐えてきている家を建物価格は数百万円で買って不安なところは全てリフォームというのは割とアリだと思っていました。

 

中古住宅だと老朽化の不安があるとも思います。
ただ、それも奥の手でホームインスペクションを入れたらリスクの程度も調べられます。

参考に専門家のリンクを貼っておきますね。

 

ある程度、住んだら手離す予定の人は中古戸建も選択肢に入るかもしれません。

私がマイホーム購入した2023年だと中古住宅＋リフォームで使える補助金や優遇もあります。

 

妻実家で2世帯同居＋リフォーム

実現出来ればコスパ最高だと思いますが、嫁実家との折り合いが合わずにお流れに。

一応、検討してみて感じたメリットはこんな感じ

まず、今よりも世帯年収が上がるので手取りに対する返済比率が減って返済がラクになります。

光熱費、通信費も一緒に住むと各自で負担しなくて良くなる分、安くなります。

 

そして、仕事を引退した義母に育児と家事の協力してもらうことで生活全体の負担が分散出来ます。

 

妻も働きに出やすくなるので、更に世帯年収が上げやすくなります。

 

もしもがあっても、介護リスクを減らせるのでそのあたりの負担も軽減出来ます。

 

 

良いことずくめじゃん！

なお、実現はしなかったです。

 

2世帯同居が実現しなかった理由

良いことずくめなようで2世帯同居が実現しなかった理由。

あれ、普通は2世帯同居って私みたいな「義実家に入る側」の反対で頓挫するんじゃないの？

こっちは覚悟決めてるのにそっち側がもめちゃうの？

 

 

まさかの嫁実家内で折り合いつかずに流れました。

 

 

嫁実家、なんでそんなに仲悪いんだよ！？

 

妻と義父が反対派。
加えて、賛成派でも義母の要望を叶えると建て替え必須な上に土地の広さで考えたら実現が難しい。

 

ということで実現しませんでした。

新築建売

そして、最後が実際に購入まで行った新築建売です。

購入理由

はっきり言いましょう。

完全に感情に流されました。

 

建売検討の前に条件の良い中古住宅が2件あったのですが、どちらも先に契約することが出来ずお流れに。

それ以降は丁度良い中古住宅に出会えぬまま、試しにと新築建売を見に行きました。

 

そこで自分も妻も一発で気にいる物件に出会ってしまったんですよ。

 

その新築建売は迷ってる間に成約できなかったものの、乗り気になってしまったので「予算内で各種条件の折り合いがつくならば」と、建売が候補に入ってしまいました。

 

その直後に欲しい条件が一通り揃った上に、予算オーバーではあるものの許容範囲、という物件に出会い購入となりました。

 

「お前、あれだけ考えてたのは、なんだったんだよ……」と自分に対してめちゃくちゃ思います。

 

一応、探していた住環境の条件はほぼパーフェクトでした。

どういうポイントで購入に踏み切ったかは別の記事で改めてまとめます。

マイホーム購入しての振り返り。

これからマイホーム検討をする人に言いたいことは「マイホーム購入は感情に流されるので気をつけろ」です。

感情と資金状況の条件をごちゃまぜにするなと、自分にも妻にも何度も言い聞かせていたにも関わらず感情に流されました。

 

そりゃあ、綺麗な家見たら惹かれちゃうじゃないですか……！

 

 

あとは「コスパは2世代同居が最強だけど、しっかりとすり合わせはしよう」ですね。

 

一応、自分でも気に入って新築建売の購入に踏み切りました。
引っ越しを楽しみにしています。

 

ただ、その一方で支払いのリスクを考えると今からめちゃくちゃ心配してます。

 

我が家の予算の考え方の成り行きは別の記事でまとめていますが、当初案からはかなりリスキーな方向に動いています。

 

で、リスキーな方向に決断した要因は自分とパートナーの感情によるところが大きかったです。

 

環境やらタイミングの条件の都合もありますが……。

 

 

マイホーム検討は感情のような「検討してみないとわからないもの」があることを想定して、余裕を持ったスケジュールで早い段階から諸条件を突っ込んで、徹底的に検討することをオススメします。

 

具体的に検討しないと思いつかないことや、湧き上がらない感情ってたくさんあります。

 

参考までにリスク計算。

あくまでも素人考えなので、精度は分かりませんが中古住宅と新築建売の間で迷いまくっていた時のリスク試算を参考程度に載せておきます。

検討していた中古物件

補助金、各種優遇活用で実質的な負担は更に下げられます。

 

20年後の土地価格の下落と販売手数料関連を考慮して、売却時の価格が900万円程度とすると借入金額と売却時の不動産価格の差が1,500万円程度です。

 

年間の返済と積立を合計100万円程度していくとして、利息を考慮しても20年くらい住めば債務超過のリスクがなくなります。

 

実際は他の資産もあるので15年くらい住んだら住宅ローンの残債に潰されることはないものと想定していました。

 

物件を選りすぐってリフォームの範囲を狭めたり、売却時の価格があげられたら更に早く破綻リスクを排除出来るようになります。

購入した新築建売の場合

建物価格は消費税から逆算しています。
こちらは20年後の売却価格が1,000万円、35年後の売却価格が700万円として試算します。

 

借入3,100万円と売却の差額が20年後で2,100万円。
30年後で2,400万円です。

 

新築プレミアムの上乗せ価格と消費税という「後に残らない建物の価格」も中古物件よりは大きくなっています。

今回は仲介手数料も売却時に残らない金額として価格に乗ってきます。

 

中古の時の同じく年合計100万円程度を返済と積立していったとします。

大雑把に利息も考えると債務超過のリスクが減ってくるのは住み続けて30年前後以降になってきます。

 

他の資産を含めて住宅ローンの破綻リスクが小さくなるのは良いところで入居して25年以降でしょう。

 

借入も変動金利にしているので、返済額が想定よりも増になるリスクもあります。

 

 

はい。

 

 

というわけで、あくまでも素人試算なので精度は怪しいですが具体的な物件にまで落とし込むとリスクの差ってはっきりと見えるようになってきます。

 

新築マイホーム買って入居前に、ここまで悲観的な話している人っていないんじゃないですかね……笑

最後に

当たり前ですが、破綻するつもりでマイホームを買ったりはしていません。

 

なんとかなると想定して購入しています。
で、後悔しているわけではなく、不安はあれど楽しみでもあります。

 

ただ、リスクがあるのもわかっているつもりです。

 

今回の記事はかなり正直に、ぶっちゃけて書きました。

 

今回の内容のような選択をした奴が今後、どうなっていくのかも引き続きレポしていきます。

 

 

今後ともよろしくお願いします！

では、また次回ー。